【中編】本当に大丈夫？！相続税の節税のためにアパート・マンション経営を考えている人、必見です！

節税対策にアパート・マンション経営（購入時の諸経費について）

さて前編では、相続税の節税対策にアパート・マンション経営を行うと節税になりますよ、というメリットの話をしていきました。
中編ではおもに購入時の諸経費について見ていきたいと思います。
実は買ったときの経費の方が節税額よりも上回ることも？？気になる方は必見です！

購入時の諸経費が節税額を上回る！？

では、アパート・マンションを購入した時にかかる諸経費には何があるでしょうか。前編と同じ前提で、3人家族が1億円のアパートを購入したと仮定して計算をしていきます。

①仲介手数料

アパート・マンションを買った場合、仲介をした不動産会社に手数料を支払うのですが、その手数料については計算方法が決まっています。
「計算方法：（売買金額×3％＋6万円）×消費税」なので、当てはめると…
仲介手数料：（1億円×3％＋6万円）×1.1＝336万6千円
となります。
結構かかりますよね。

②登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更をするとき国に支払う税金になります。固定資産税評価額に税率をかけて計算します。この税率は名義変更の原因により変わってきます。

今回は相続対策として事前に「売買」として購入するため、税率は1000分の20※となります。
（※令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合は1000分の15になります。）
建物については通常、税率1000分の4※※で計算されます。
（※※住宅用家屋の軽減税率の適用要件を満たす場合は税率が異なります。）

それぞれ別々に計算しますと…
・土地の登録免許税：8000万円×70％（固定資産税評価額）×20/1000＝112万円
・建物の登録免許税：2000万円×70％（固定資産税評価額）×4/1000＝5万6千円

アパート全体の登録免許税：112万円＋5万6千円＝117万6千円
になります。

③司法書士報酬

また、名義変更の手続きを司法書士に依頼するのが一般的ですので、その手数料もかかってきます。司法書士事務所によって金額はまちまちですが、大体10万円ぐらい見積もった方がいいと思います。
司法書士報酬：10万円

ちなみに不動産取得税はかからないのですか？というご質問もあるかと思います。不動産取得税について、軽減額の計算も合わせるとかなり細かくなってしまいますので今回は割愛しますが、不動産取得税軽減の特例があり、住宅の場合は通常かからないことが多いです。軽減の特例を使う場合には原則として申告が必要になりますので、購入時に不動産会社などに必ず確認するようにしてください。

上の購入時の諸経費を全部合わせますと…
購入時諸経費合計：336万6千円＋117万6千円＋10万円＝464万2千円
になります。

あれっ、前編では相続税の節税額が385万円でしたよね。
節税のためにアパートを買ったのに、購入経費の方が高い…
こんな金額になるなんて、いざアパートを買うときに気づいたらびっくりしますよね。
だからこそ、相続税の節税のためだけにアパートを買うのはリスクがあるのです。

節税額と購入経費の比較：財産が多くなれば節税有利になることも…

ただ、必ずしも節税額よりも購入経費が高いわけではないんです。
以下に相続対策をした場合の節税額と、アパートの購入諸経費を比較した「有利判定表」を載せました。あくまで参考として見ていただければと思います。

比較すると有利判定が切り替わるポイントが出てきて、興味深い結果となりました。
相続税は財産の価額が上がるほど税率が高くなるという、いわゆる累進税率により税額を計算しますので、財産が高い方が一般的には節税効果が高くなります。
そのため上の表でも、財産額が高くなるほど判定結果が「節税額有利」になり、有利となる金額も大きくなるのですね。

ただし何度も言いますが、こちらはあくまで参考として見ていただきたいのです。なぜなら、不動産には同じ物件が1つとして存在しないので、相続税評価額についても個別のケースによって結果が異なってくるためです。実際には不動産に詳しい税理士や、税金に詳しい不動産屋さんなど、複数の意見を聞いたうえで決断されることをお勧めします。

長くなってしまいましたので、後編へ続きます！
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